Новые законы могут повлиять на сделку с недвижимостью — какие справки нужны теперь перед сделкой
В России обсуждается предложение ограничить возможность заключения сделок с недвижимостью для граждан, страдающих от ряда заболеваний, которые могут влиять на способность принимать осознанные решения. Об этом в письме министру здравоохранения Михаилу Мурашко сообщил Александр Аксененко, зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ. Инициатива вызвана необходимостью защитить граждан от возможных злоупотреблений при продаже недвижимости.
Что предложили законодатели
Александр Аксененко предложил разработать специальный перечень заболеваний, при которых лица не смогут заключать сделки с недвижимостью без предварительной проверки их дееспособности. На сегодняшний день в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) вносятся данные о недееспособности собственника, если её установил суд. Однако, если недееспособность установлена только врачом, такие данные в реестр не попадают.
Предлагается ввести обязательную проверку психического здоровья и ментальной дееспособности через справки от психиатра, нарколога и других специалистов, которые будут подтверждать наличие заболеваний, включённых в перечень, утверждённый Минздравом России.
Проблемы, которые пытаются решить
Существуют случаи, когда после продажи квартиры продавцы обращаются в суд с медицинскими документами о психических расстройствах или когнитивных нарушениях, которые, как правило, оформляются ретроспективно — после того как сделка с недвижимостью уже состоялась. Это создаёт юридическую неопределённость и часто приводит к признанию сделки недействительной, с возможностью возврата квартиры продавцу, но с трудностями в взыскании денег, поскольку продавец может быть неплатёжеспособным или скрывать свои средства.
Аксененко подчеркнул, что судебная практика по таким делам неоднозначна: в некоторых случаях суды принимают в расчет диагнозы, в других — оценивают степень тяжести заболеваний, а в третьих — просто проверяют, может ли человек подписать документы собственноручно. Это создаёт юридические проблемы и разночтения.
Меры по улучшению ситуации
Второй шаг, который предложен в инициативе, касается сделок с недвижимостью на сумму свыше 1 млн рублей. Аксененко предложил обязать проводить такие сделки через банк. Уже существует система проверки сделок с недвижимостью через банки для борьбы с мошенничеством, и авторы инициативы предлагают расширить её на все сделки, превышающие этот порог.
Это, по мнению законодателей, поможет снизить риски злоупотреблений, обеспечив большую прозрачность в сфере недвижимости.
Ошибка → Последствие → Альтернатива
-
Ошибка: заключение сделок с людьми, не способными адекватно оценивать свои действия. → Последствие: возможная отмена сделки и возврат недвижимости. → Альтернатива: обязательная медицинская проверка дееспособности.
-
Ошибка: не учитывание юридической неопределённости при признании сделок недействительными. → Последствие: затруднение в взыскании денег с недееспособных продавцов. → Альтернатива: регистрация данных о дееспособности в ЕГРН.
-
Ошибка: отсутствие контроля за крупными сделками. → Последствие: рост мошенничества в сделках с недвижимостью. → Альтернатива: обязательное проведение сделок через банк для крупных сумм.
Таблица "Плюсы и минусы предложенной меры"
| Плюсы | Минусы |
| Защита граждан от манипуляций и мошенничества | Ограничение свободы продажи недвижимости для людей с заболеваниями |
| Повышение прозрачности сделок с недвижимостью | Увеличение административных процедур и расходов |
| Предотвращение незаконных отмен сделок | Необходимость дополнительных медицинских проверок |
Мифы и правда
• Миф: ограничение сделок с недвижимостью для людей с заболеваниями — это ущемление прав.
Правда: это мера, направленная на защиту граждан от возможных манипуляций.
• Миф: такие проверки можно проводить без участия банка.
Правда: банки уже играют роль в предотвращении мошенничества, и расширение этой практики сделает систему более безопасной.
• Миф: все болезни психического характера одинаково влияют на дееспособность.
Правда: важно учитывать степень тяжести заболеваний, прежде чем ограничивать права на сделки с недвижимостью.
Три интересных факта
-
В России в 2022 году было зарегистрировано около 50 тысяч случаев признания дееспособности граждан через суд.
-
За последние 5 лет число мошенничеств с недвижимостью в России возросло на 20%.
-
В некоторых странах Европы сделки с недвижимостью требуют обязательных проверок на дееспособность для лиц старше 65 лет.
FAQ
Как проверить, может ли человек заключать сделку с недвижимостью?
Необходимо пройти медицинскую проверку, подтверждающую дееспособность, через психиатра или других специалистов.
Что будет, если человек продал квартиру и потом оказался недееспособным?
Суд может признать сделку недействительной, и квартиру вернут продавцу, но деньги взыскать будет трудно.
Как предотвратить мошенничество в сделках с недвижимостью?
Процесс покупки на крупные суммы должен осуществляться через банк, который будет контролировать законность сделки.
Когда предложенная мера вступит в силу?
Пока это предложение находится на стадии обсуждения, и принятие решения зависит от законодательных инициатив.
Какие болезни могут повлиять на дееспособность при продаже недвижимости?
Психические заболевания, когнитивные расстройства, некоторые виды деменции и другие состояния, влияющие на способность к осознанному волеизъявлению.
