Квартира с «сюрпризом»: новые правила ЕГРН раскрывают скрытых жильцов

С 1 сентября в России изменились правила сделок с жильём: в Единый государственный реестр недвижимости (ЕГРН) теперь вносятся сведения не только о собственниках, но и о людях, имеющих право проживания в квартире. Это нововведение напрямую касается рынка недвижимости Москвы, где стоимость квадратного метра остаётся одной из самых высоких в стране, а риск столкнуться с "неожиданными жильцами" всегда был особенно острым.

Первый зампред комитета Госдумы по строительству и ЖКХ Владимир Кошелев пояснил, что закон сделает рынок прозрачнее и позволит покупателям заранее оценивать все обременения.

Почему изменения были необходимы

"Получалось, что человек покупал квартиру, а там уже жил кто-то совершенно посторонний и выселить его было нельзя. Смысл такой покупки терялся", — отметил Владимир Кошелев.

Ранее члены семьи собственника могли закрепить через суд право проживания в квартире, не будучи её владельцами. Однако в ЕГРН эта информация не отображалась. Итог — покупатель мог заплатить миллионы, но фактически получить жильё "с жильцами".

Что теперь будет указано в ЕГРН

• лица, участвовавшие в приватизации;

• граждане, вписанные в ордер;

• те, кому суд предоставил право проживания;

• бывшие члены семьи, имеющие закреплённое право.

"Новый закон решает эту проблему. Он четко определяет, кто из бывших или нынешних членов семьи может иметь право пользоваться квартирой. Теперь такая информация должна быть обязательно внесена в ЕГРН", — подчеркнул депутат.

Как вносятся данные

• На основании заявления собственника или проживающего лица.

• На основании судебного акта.

• Срок внесения — 5 рабочих дней.

Если сведения умышленно скрыты, это может быть квалифицировано как мошенничество. При этом за простую задержку подачи данных санкций не предусмотрено.

Сравнение: как было и как стало

Советы шаг за шагом для покупателей в Москве

1. Запросите свежую выписку из ЕГРН перед сделкой.

2. Проверьте, есть ли жильцы с правом проживания - даже если они не собственники.

3. Сравните данные с договором - все лица должны быть учтены.

4. При сомнениях уточните у юриста - в Москве работает множество специализированных агентств.

5. Фиксируйте условия письменно - устные обещания "никто не прописан" больше не должны вас устраивать.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ошибка: не запросить выписку из ЕГРН.
  Последствие: покупка квартиры с пожизненно проживающими людьми.
  Альтернатива: всегда проверять реестр.

• Ошибка: довериться только словам продавца.
  Последствие: судебные споры и невозможность выселения.
  Альтернатива: официальные данные ЕГРН.

• Ошибка: спешить с подписанием договора.
  Последствие: игнорирование обременений.
  Альтернатива: юридическая экспертиза.

Что с персональными данными

С 2023 года выписки из ЕГРН обезличены: они не содержат ФИО и дат рождения собственников. Аналогичный принцип распространяется и на сведения о жильцах. То есть покупатель узнает о факте проживания, но не получит личных данных — это сделано для защиты частной информации.

FAQ

Кто обязан подать сведения в ЕГРН?
Собственник, проживающее лицо или суд.

Можно ли купить квартиру без проверки ЕГРН?
Формально да, но это рискованно. В Москве юристы настоятельно рекомендуют выписку проверять всегда.

Что будет, если жильцы не внесены?
Если доказано умышленное сокрытие — возможна квалификация как мошенничества.

Мифы и правда

• Миф: право проживания = прописка.
  Правда: не всегда, право может быть закреплено через суд или приватизацию.

• Миф: теперь сделки будут проходить медленнее.
  Правда: срок внесения сведений всего 5 дней.

• Миф: закон защищает только покупателей.
  Правда: он также гарантирует жильцам сохранение их законных прав.

Сон и психология

Для многих москвичей покупка квартиры — крупнейшая сделка в жизни, сопровождаемая стрессом. Новые правила снижают уровень тревожности: теперь можно быть уверенным, что в "своём" жилье не окажется неожиданных жильцов.

Три интересных факта

• Москва остаётся лидером по числу сделок с жильём — здесь регистрируется более 20 % операций страны.

• Каждый десятый судебный спор в недвижимости был связан с правом проживания посторонних людей.

• В ряде стран Европы аналогичные реестры действуют уже десятилетиями, снижая риски покупателей.

Исторический контекст

• В 1990-е годы массовая приватизация создала множество спорных ситуаций с правом проживания.

• До 2020-х в ЕГРН фиксировались только собственники, что часто вводило покупателей в заблуждение.

• Новый закон делает рынок недвижимости более прозрачным и приближает его к международным стандартам.

"Теперь, прежде чем купить квартиру, вы сможете точно узнать, есть ли какие-то "сюрпризы” — например, временно проживающие бывшие члены семьи продавца. Вся важная информация будет в ЕГРН, и вы не купите "кота в мешке”", — подчеркнул Владимир Кошелев.