В Москве сделки с недвижимостью проходят ежедневно, и большая их часть — на вторичном рынке. Однако юристы предупреждают: даже добросовестный покупатель может лишиться квартиры, если сделку признают недействительной. Причины нередко скрываются в прошлом собственника или в юридических ошибках при оформлении документов.
"Жилье, купленное на вторичном рынке, могут забрать, если сделку признают недействительной по судебному решению", — рассказал юрист Иван Смирнов агентству "Прайм".
По словам эксперта, риски особенно высоки в трёх случаях:
Сделка по заниженной цене. Суд может признать, что продажа проводилась с целью сокрытия имущества от кредиторов.
Продавец — в предбанкротном состоянии. Если квартира отчуждена незадолго до банкротства, имущество вернут в конкурсную массу.
Нарушены права третьих лиц. Особенно часто — несовершеннолетних, которые были прописаны или имели долю в квартире.
Кроме того, проблемы возникают при ошибках регистрации в Росреестре: если допущены нарушения процедуры или представлены подложные документы, сделку могут отменить.
"Также квартиру могут отнять при нарушении порядка регистрации в Росреестре и при нарушении прав третьих лиц, например, несовершеннолетних", — уточнил Смирнов.
Проверяйте продавца лично. Общайтесь напрямую, узнайте, почему он решил продать жильё, где собирается жить и на что потратит деньги. Если ответы уклончивые, есть повод насторожиться.
Изучайте историю квартиры. Закажите выписку из ЕГРН — она покажет всех собственников и дату регистрации.
Проверяйте нотариальные доверенности. Если продажей занимается представитель, убедитесь в подлинности документа через реестр нотариальной палаты.
Ищите следы банкротства. Проверить можно на сайте fedresurs. ru. Если владелец подал уведомление о банкротстве, сделку лучше не совершать.
Уточняйте наличие прописанных лиц. Особенно важно при покупке жилья, где могли быть зарегистрированы дети или недееспособные граждане.
Ошибка: покупать квартиру с подозрительно низкой ценой. Последствие: сделку признают фиктивной. Альтернатива: запросить независимую оценку стоимости через аккредитованного оценщика.
Ошибка: не проверять продавца на банкротство. Последствие: имущество включат в конкурсную массу, и квартиру вернут кредиторам. Альтернатива: проверить продавца через Федресурс и базы судебных решений.
Ошибка: не удостовериться в наличии прописанных несовершеннолетних. Последствие: сделку аннулируют, жильё вернут детям. Альтернатива: запросить справку о зарегистрированных лицах в МФЦ.
| Плюсы | Минусы |
| Готовое жильё без ожидания сдачи | Риски юридических споров и старых долгов |
| Возможность выбрать район и инфраструктуру | Необходима тщательная проверка истории объекта |
| Цена часто ниже новостроек | Возможны скрытые дефекты и обременения |
| Можно сразу оформить собственность | Сложнее подтвердить "чистоту" сделки |
Если выяснилось, что квартира продана с нарушениями, важно сразу обратиться к юристу. В Москве существуют специализированные бюро по защите прав покупателей недвижимости. При подаче иска в суд необходимо доказать добросовестность — что покупатель не знал и не мог знать о нарушениях. Если это удаётся, иногда суд оставляет жильё за новым владельцем, а претензии предъявляются прежнему собственнику.
Можно ли купить жильё, если в нём прописаны дети? Можно, но только после снятия несовершеннолетних с регистрации и при наличии разрешения органов опеки.
Как проверить, не наложен ли арест на квартиру? Закажите расширенную выписку из ЕГРН в МФЦ или на сайте Росреестра.
Что делать, если прежний собственник умер? Проверить, вступили ли наследники в права. Пока процесс не завершён, продажа незаконна.
Миф: если квартира куплена по договору, её нельзя отнять. Правда: при нарушении прав третьих лиц или фиктивной сделке суд может отменить регистрацию.
Миф: сделки через нотариуса полностью защищают. Правда: нотариус подтверждает подлинность, но не гарантирует законность сделки.
Миф: в Москве рисков меньше, чем в регионах. Правда: столичный рынок самый активный, поэтому число спорных объектов выше.
Каждый пятый судебный спор о недвижимости в столице связан с вторичными сделками.
В 2024 году юристы зафиксировали рост обращений по "заниженным" продажам на 12 %.
Средний срок проверки объекта перед покупкой у риелторов Москвы — от 5 до 10 дней.
После реформ 1990-х годов большинство квартир в России перешло в частную собственность. Тогда же появились первые схемы мошенничества на вторичном рынке. Сегодня контроль за сделками ужесточён, но риски сохраняются — особенно при самостоятельной покупке без нотариального сопровождения.