На рынке недвижимости Москвы сделки часто сопровождаются непредвиденными обстоятельствами: у продавца не оформлены документы на жильё, у покупателя не хватает средств или нужно время на погашение кредита. Чтобы обезопасить себя в подобных ситуациях, юристы советуют заключать предварительный договор купли-продажи.
Такой документ фиксирует намерения сторон и делает их обязательными к исполнению. Он полезен, когда сделка ещё не может состояться, но покупатель и продавец уже пришли к договорённости. В Москве, где спрос на жильё высок и объекты быстро находят новых владельцев, предварительный договор становится своеобразной гарантией, что стороны доведут сделку до конца.
В некоторых случаях нотариальное удостоверение договора обязательно — например, если в сделке участвуют доли или несовершеннолетние. В остальных ситуациях регистрация у нотариуса остаётся добровольной, но Федеральная нотариальная палата рекомендует делать это хотя бы в пяти случаях.
Часто москвичи хотят продать квартиру, полученную по наследству, но ещё не вступили в права. Или ждут оформления дарственной. В таких случаях можно заключить предварительный договор, где будет указано, что сделка состоится только после регистрации права собственности в Росреестре.
Если квартира находится в залоге у банка, продавцу нужно время на погашение кредита. Тогда в договоре можно прописать: покупатель вносит задаток, продавец гасит долг, и только после этого стороны выходят на сделку.
"Тогда в предварительном договоре можно указать, что покупатель переведет задаток, а продавец погасит свой кредит, и стороны выйдут на сделку", — пояснили в Федеральной нотариальной палате.
Бывает, что у квартиры в Москве "тянется хвост" долгов за коммунальные услуги или налоги. В этом случае задаток может пойти на погашение долгов, а сделка состоится только после снятия всех обременений.
Собственник нашёл покупателя, но тот ждёт узаконивания перепланировки. Чтобы в будущем цена не изменилась, стороны могут закрепить её в предварительном договоре. Это особенно важно на московском рынке, где стоимость квадратного метра может быстро вырасти.
Покупатель может захотеть удостовериться, что квартира, дом или участок соответствуют техническим требованиям — например, подходит для установки коммуникаций. Если всё в порядке, стороны выходят на сделку. Такой подход часто используется при покупке нежилых помещений под бизнес в Москве.
Если продавец по своей вине отказывается заключать основной договор, он возвращает задаток в двойном размере. Если передумал покупатель — задаток остаётся у продавца. Кроме того, стороны могут заранее прописать штрафы или неустойки за уклонение от заключения сделки.
Таким образом, предварительный договор купли-продажи становится важным инструментом защиты интересов обеих сторон, особенно на динамичном рынке недвижимости Москвы. Он позволяет заранее решить спорные вопросы и зафиксировать условия, снижая риски и повышая доверие к сделке.