Рынок недвижимости в России постепенно входит в фазу дефицита. Новых разрешений на строительство становится меньше, а значит, через несколько лет покупателей ждёт рост цен и ограниченный выбор квартир. В Москве ситуация проявится острее: спрос здесь стабильно выше, чем в регионах, а свободных земель под застройку практически не осталось.
С начала 2025 года количество разрешений на строительство в России снизилось на 20% по сравнению с прошлым годом. Это напрямую отразится на предложении жилья. В Москве, где любое новое разрешение стоит на вес золота, последствия будут заметны ещё быстрее.
"Через три-четыре года будет существенный спрос на квадратные метры", — сказала доцент Финансового университета при правительстве РФ Наталья Оганова.
По её словам, через два-три года первичный рынок столкнётся с дефицитом. Для Москвы этот срок может наступить раньше: столица всегда чувствует изменения первой.
В России в целом сейчас действует рынок покупателя. На вторичном рынке в середине 2025 года размер скидки достиг 6,5%. В Москве же средний дисконт ниже — около 5%. Даже при высокой ипотеке интерес к квартирам в пределах МКАД не снижается.
"В июле и августе средний уровень торга на вторичном рынке достиг 6,5%", — отметил директор по продажам компании "Этажи" Сергей Зайцев.
Различия объясняются структурой спроса. В регионах большинство покупателей опираются на льготные ипотечные программы, а в Москве значительная доля сделок связана с инвестициями и миграцией в столицу.
| Показатель | Россия | Москва |
| Снижение разрешений | -20% | сильнее из-за нехватки земли |
| Средний дисконт | 6,5% | около 5% |
| Срок продажи квартиры | 4-5 месяцев | 1,5-2 месяца |
| Прогноз дефицита первички | 2027-2028 гг. | 2026 г. |
Следите за ключевой ставкой: снижение до 13-14% даст шанс большему числу покупателей.
Используйте льготную ипотеку, особенно семейную.
В Москве рассматривайте Новую Москву и районы Подмосковья у метро.
В регионах выбирайте города с растущей экономикой и инфраструктурой.
Сравнивайте первичку и вторичку: иногда готовые квартиры выгоднее.
Ошибка: ждать падения цен в Москве.
Последствие: рост стоимости на 10-15% за пару лет.
Альтернатива: покупать сейчас в Новой Москве или Подмосковье.
Ошибка: использовать потребкредит под 20% для взноса.
Последствие: долговая нагрузка.
Альтернатива: накопить средства или применить маткапитал.
Если ключевая ставка достигнет уровня 13-14%, спрос оживится, а застройщики начнут новые проекты. Для Москвы это будет рост числа жилых комплексов бизнес-класса, а в регионах вернутся новые проекты комфорт-сегмента.
Однако в случае глобального кризиса возможен временный спад спроса. В Москве это станет короткой передышкой, но в перспективе цены продолжат расти.
| Плюсы | Минусы |
| Льготные программы действуют | Рыночные ставки всё ещё высокие |
| Вторичка даёт скидки до 6% | Усиление дефицита первички |
| Инвестиции защищают от инфляции | Ограниченный выбор в Москве |
| Деньги работают лучше, чем на депозитах | Жёсткие требования к ипотеке |
Как выбрать квартиру в Москве?
Смотреть на транспорт, новые станции метро, проекты Новой Москвы и репутацию застройщика.
Сколько стоит квадратный метр в Москве?
В центре — 300-350 тыс. руб., в Новой Москве — 200-250 тыс. В регионах средний уровень — 100-120 тыс. руб.
Что лучше: новостройка или вторичка?
Новостройка выгодна в долгосрочной перспективе, но вторичка позволяет въехать сразу и продаётся со скидками.
Миф: цены в Москве скоро упадут.
Правда: ограниченность земли и спрос не дают им снижаться.
Миф: ипотека выше 10% всегда невыгодна.
Правда: при росте цен 10-15% годовых ставка 12-13% оправдана.
Миф: выгоднее подождать конца десятилетия.
Правда: к тому времени дефицит будет сильнее, особенно в Москве.
В Москве около 40% сделок совершается как инвестиции.
В Новой Москве уже проживает более полумиллиона человек.
Средний срок продажи квартиры в Москве — 2 месяца, в регионах — более 4.
Рынок жилья в России всегда отражал экономические циклы, но Москва неизменно шла впереди. В начале 2000-х годов квартиры в столице дорожали быстрее, чем где-либо в стране: цены могли удваиваться всего за два-три года. Кризис 2008-го года заморозил рынок, но уже к 2010-му столица вновь стала лидером по росту. В 2014 году, когда рубль резко ослаб, москвичи активно вкладывали средства в недвижимость, что спасло рынок от падения.
В период пандемии 2020-2021 годов льготная ипотека вызвала настоящий бум: в Москве цены выросли на 20-25% за год, а в регионах — на 15%. Этот исторический опыт показывает, что спрос в столице остаётся устойчивым даже в самые непростые времена. Москва всегда быстрее восстанавливается после кризисов и задаёт тон всей стране. Именно поэтому предстоящий дефицит новостроек ударит по столице сильнее, чем по другим городам, но одновременно сделает её рынок ещё привлекательнее для инвесторов.