Москва смещает офисы за привычные границы — новое строительство меняет карту деловых районов

Белорусский район получил 112 тысяч квадратов офисов по данным Ricci

Интерес к развитию московского рынка офисной недвижимости вновь усилился после публикации данных о распределении нового строительства. Несмотря на активное обновление городской деловой инфраструктуры, большая часть вводимых площадей формируется за пределами уже известных бизнес-районов, что меняет традиционную географию деловой активности. Об этом сообщил партнер консалтинговой компании Ricci Дмитрий Жидков.

Новое строительство выходит за границы старых бизнес-районов

Московский рынок офисной недвижимости давно разделён на несколько ключевых направлений: Павелецкое, Белорусское, Центральное и другие зоны традиционно привлекают девелоперов благодаря развитой инфраструктуре, транспортной доступности и высокой деловой активности. Однако последние исследования показывают, что динамика строительства заметно смещается. Новые проекты ориентированы на территории, которые ранее не рассматривались как полноценные деловые кварталы, что говорит о трансформации городской структуры.

Дмитрий Жидков отмечает, что лишь небольшая часть строительства остаётся в знакомых районах. Такая тенденция формирует предпосылки для появления новых деловых центров, способных перераспределить экономическую активность внутри столицы. Причины смещения очевидны: нехватка свободных площадей, изменение запросов компаний и активное развитие городских территорий создают новые точки притяжения для офисных проектов.

"Основной объем нового строительства офисов в Москве находится за пределами текущих деловых районов, создавая потенциал для формирования новых", — сказал он.

По данным компании Ricci, речь идёт о серьёзных масштабах строительства, которые могут изменить привычную карту московской деловой недвижимости в течение ближайших лет.

Данные Ricci: где именно концентрируется новое строительство

В отчёте Ricci приводятся конкретные цифры, отражающие распределение запланированных на 2025-2026 годы площадей. Лишь 30% нового строительства относится к сформированным деловым районам. Это Павелецкий с 128 тысячами квадратных метров, Белорусский с 112 тысячами "квадратов", Сколково со 103 тысячами, Центральный — 76 тысяч, Ленинградский — 33 тысячи и Кутузовский — 31 тысяча квадратных метров. Эти районы давно известны бизнесу и являются основными точками притяжения крупных компаний.

Однако за пределами этих территорий планируется ввод значительно большего объёма площадей — 798 тысяч квадратных метров офисов за два года. Ещё 458 тысяч квадратных метров появятся в "Большом Сити". Такое распределение показывает, что дальнейшее расширение офисного фонда столицы не будет ограничиваться традиционными зонами.

Как показывает практика развития мегаполисов, расширение деловых районов приводит к появлению новых транспортных маршрутов, улучшению городской инфраструктуры и формированию дополнительных рабочих кластеров. Это способствует распределению трафика и снижает нагрузку на центральные улицы.

Класс A остаётся приоритетом для девелоперов

Несмотря на активное строительство в новых локациях, девелоперы продолжают придерживаться стратегии, ориентированной на премиальный сегмент. Основная доля вводимых объектов относится к классу А — это офисы с современными инженерными системами, высокими экологическими стандартами и удобным расположением. Подобные проекты привлекательны для крупных компаний, которым необходимы качественные рабочие пространства.

Дмитрий Жидков отмечает, что рынок может столкнуться с корректировкой этой тенденции. На него будут влиять проекты КРТ и МПТ, ориентированные на менее востребованные локации. По мере роста конкуренции возможен более сбалансированный подход к предложению разных классов офисной недвижимости.

"Девелоперы по-прежнему ориентированы на премиальный сегмент. Однако эта тенденция может быть скорректирована вследствие выхода проектов КРТ и МПТ в менее востребованных локациях и роста ценовой конкуренции. Так, 89% из 774 тысяч квадратных метров введенных в столице в 2025 году офисов приходится на класс А. В 2026 году в Москве в планах ввести 964 тысячи квадратных метров офисов и 92% из них будут относиться к классу А", — добавил он.

Эта статистика демонстрирует смещение рынка в сторону высококлассных площадей, что характерно для крупных экономических центров.

Почему строят вне традиционных деловых зон

Перенос строительства офисов в новые направления обусловлен несколькими факторами. Во-первых, стоимость земельных участков в сформировавшихся районах достигает максимальных значений, что увеличивает себестоимость проектов. Во-вторых, новые городские территории предоставляют больше возможностей для комплексной застройки, включая создание жилых кварталов, образовательных учреждений, транспортных узлов и зон отдыха.

Также застройщики часто ориентируются на спрос со стороны растущих компаний, которые хотят формировать офисы в современных кластерах, а не в перенасыщенных центральных районах. Это даёт проектам дополнительную ценность и делает новые локации привлекательными для арендаторов.

Кроме того, появление новых деловых центров позитивно сказывается на общем развитии города: оно стимулирует инвестиции, способствует появлению рабочих мест и улучшает транспортную доступность.

Сравнение: традиционные деловые районы и новые офисные локации

Сравнение старых и новых деловых районов показывает ключевые различия. Устойчивые деловые центры отличаются плотной застройкой, развитой инфраструктурой и высоким спросом на аренду. Здесь сформированы все элементы деловой экосистемы: транспорт, рестораны, гостиницы, банки.

Новые локации предлагают расширенные возможности: современные планировочные решения, гибкие офисные пространства, наличие парковочных зон и потенциально более низкие арендные ставки. При этом на них часто приходится основная часть будущего строительства, что делает их центрами притяжения для инновационных компаний.

Такое сравнение помогает понять, почему доля строительства в старых районах сокращается: потенциал развития новых территорий значительно выше.

Плюсы и минусы активного строительства вне устоявшихся деловых зон

Перенос строительной активности обладает рядом преимуществ. Во-первых, это снижает нагрузку на центральные районы, позволяя равномернее распределять поток работников. Во-вторых, новые проекты создают целые кластеры, в которых жильё, офисы и инфраструктура находятся в едином комплексе, что делает такие зоны привлекательными для проживания и работы.

Преимущества заключаются также в возможностях современных проектов: новые здания строятся с учётом свежих стандартов, что делает их энергоэффективными и более удобными.

Минусы такого подхода тоже существуют. Новым деловым районам требуется время, чтобы заполниться инфраструктурой: транспортными связями, точками питания, сервисными центрами. Кроме того, арендаторы иногда осторожно относятся к менее известным локациям, особенно если им важна престижность адреса.

Но практика показывает, что при грамотном подходе такие территории быстро обретают популярность, а ранние арендаторы получают экономические преимущества.

Советы: как компаниям выбрать подходящую офисную локацию

Определить приоритеты: престиж, цена, транспортная доступность или современные решения.
Оценить перспективы развития района: планируемые транспортные ветки, инфраструктурные проекты, жилую застройку.
Рассмотреть проекты разных классов, чтобы выбрать оптимальное соотношение цены и функциональности.
Изучить прогнозы по развитию рынка: ближайшие два года будут насыщены вводом офисных площадей.
Оценить потенциальный рост арендных ставок в выбранной зоне.

Такие рекомендации помогают компаниям рационально подходить к выбору офисных пространств в условиях быстро меняющегося рынка.