Прописал арендатора — теперь не выгонишь: как временная регистрация превращается в проблему

Временная регистрация арендатора несёт риски для владельцев жилья — юрист Терехин

В Москве вопросы, связанные с временной регистрацией арендаторов, становятся актуальными для многих собственников жилья. Особенно важно понимать, какие риски возникают при оформлении временной прописки для арендатора, и как эти риски можно минимизировать. Давайте разберемся, что это за регистрация, какие обязательства возникают у собственника, и какие угрозы могут подстерегать его при отсутствии должной осторожности.

Что такое временная регистрация арендатора жилья

Временная регистрация — это процесс официального уведомления государственных органов о месте пребывания человека на срок, превышающий 90 дней. Важно понимать, что временная прописка не заменяет постоянную регистрацию, а лишь подтверждает факт проживания арендатора в квартире на определенный срок, который обычно совпадает с датой окончания договора аренды. Согласно закону, максимальный срок временной регистрации не установлен, однако оптимально оформить её на период аренды.

Филипп Терехин, старший партнер юридической фирмы "Ляпунов, Терехин и партнеры", объясняет, что наличие временной регистрации даёт арендатору доступ к целому ряду услуг: официальному трудоустройству, медицинскому обслуживанию, кредитованию, а также возможности устроить детей в школу или детский сад.

Чем опасна временная регистрация: риски для собственника

1. Сложности с выселением

Для москвичей, которые сдают жилье, ключевым риском является возможность задержания арендатора в квартире после истечения срока аренды. Если у арендатора есть временная регистрация, он имеет право на проживание в квартире, и чтобы выселить его досрочно, собственник вынужден обратиться в суд. Для этого нужны веские основания — например, нарушение правил проживания или неуплата коммунальных услуг.

Елена Скрипцова, адвокат, отмечает, что такое обращение в суд может затянуться на месяцы, а судебное разбирательство требует дополнительных усилий и средств.

2. Увеличение коммунальных платежей

С увеличением числа зарегистрированных лиц в квартире увеличиваются и коммунальные расходы. Например, расходы на вывоз мусора или потребление воды могут рассчитываться с учётом количества человек, зарегистрированных по адресу. С этой целью в договор аренды целесообразно включить условие, согласно которому арендатор будет оплачивать коммунальные услуги отдельно от основного платежа.

Нелли Буренина, юрист, предупреждает, что этот момент важно учитывать заранее, чтобы избежать неприятных сюрпризов.

3. Риски от противоправных действий арендатора

Если арендатор использует временную регистрацию для ведения незаконной деятельности, например, для организации нелегального бизнеса, это может повлечь за собой визиты правоохранительных органов. В таком случае собственнику жилья могут предъявить обвинения в соучастии, если будет доказано, что он знал о нарушениях, но не предпринял меры.

Ольга Сычева, партнер практики частных клиентов, добавляет, что в случае долгов арендатора, письма от коллекторов и финансовых организаций могут поступать по адресу собственника, создавая неудобства и дополнительные проблемы.

4. Использование регистрации для незаконных целей

Временная регистрация может быть использована для оформления кредитов или регистрации фиктивных предприятий. Это создаёт риск того, что собственнику придётся бороться за возвращение своего имущества, если будет возбуждено исполнительное производство на основе действий арендатора.

Елена Скрипцова подчеркивает, что в случае возникновения таких ситуаций, собственнику придётся обратиться в суд для защиты своих интересов.

5. Трудности с продажей квартиры

Если в квартире имеются временно зарегистрированные жильцы, это может усложнить процесс продажи. Покупатели зачастую не готовы приобретать жилье с прописанными людьми, что снижает рыночную стоимость квартиры и требует дополнительных затрат на снятие регистрации. Это может также затянуть процесс сделки.

Филипп Терехин предупреждает, что потенциальный покупатель может потребовать скидку на стоимость квартиры, учитывая необходимость выписки арендаторов.

Риски регистрации детей, инвалидов и мигрантов

1. Регистрация детей

При регистрации несовершеннолетних детей важно помнить, что их временная прописка прекращается автоматически вместе с регистрацией родителя. Однако если ребёнок остаётся без попечительства, для снятия его с учета необходимо взаимодействие с органами опеки.

Арина Довженко, партнер и руководитель практики недвижимости АБ Nordic Star, советует собственникам быть осторожными при регистрации детей, особенно если есть сомнения в надежности арендатора.

2. Регистрация инвалидов

Риски для собственников также возникают при временной регистрации инвалидов. В случае необходимости, собственник не может выписать инвалида без его согласия или без наличия другого жилого помещения. В судебном порядке срок пребывания инвалида в квартире может быть продлён, даже если собственник не согласен с этим.

Филипп Терехин рекомендует регистрировать в своей квартире только тех, кому вы доверяете, чтобы избежать осложнений.

3. Регистрация мигрантов

При сдаче жилья иностранцам собственник должен учесть дополнительные риски, связанные с миграционным учётом. По закону собственник обязан уведомить органы миграционного учёта о прибытии иностранного гражданина в течение 7 дней, а при его выезде — в течение 3 рабочих дней. Несоответствие этим правилам может привести к административным штрафам.

Нелли Буренина предупреждает, что мигранты должны быть зарегистрированы в соответствии с российским законодательством. Для проверки их легальности можно обратиться к сайту ГУВД МВД.

Как собственнику обезопасить себя

Если вы решили оформить временную регистрацию для арендатора, следуйте рекомендациям экспертов:

Регистрировать только тех, кому доверяете. Лучше всего это делать с близкими родственниками.
Оформить письменный договор аренды. В нем должны быть чётко прописаны все условия: срок, обязательства сторон, а также порядок расторжения.
Установить чёткий срок регистрации. Если арендатор планирует прожить в квартире несколько лет, то следует оформить регистрацию на более длительный срок.
Контролировать оплату коммунальных услуг. Включите в договор пункт, кто будет за что отвечать.
Хранить все документы. Сохраняйте квитанции, копии договора и заявления о регистрации.

Мифы о регистрации арендатора в квартире

Существует несколько мифов, которые мешают собственникам правильно оценивать ситуацию с регистрацией арендатора:

Миф: прописанный человек может претендовать на право собственности на квартиру.
Правда: регистрация не даёт права собственности, даже если человек зарегистрирован в квартире.
Миф: невозможно продать квартиру с прописанными в ней людьми.
Правда: продать квартиру можно, но наличие прописанных людей может снизить её стоимость и затруднить процесс продажи.
Миф: человека с временной регистрацией невозможно выписать.
Правда: после истечения срока регистрации арендатор автоматически снимается с учёта, а выписать его возможно.

Главное о рисках временной регистрации для собственника

Выселить арендатора с временной регистрацией можно только через суд.
Прописка несовершеннолетних детей и инвалидов имеет свои юридические особенности.
Нарушения миграционных правил могут повлечь за собой штрафы и административные санкции.
Наличие зарегистрированных арендаторов может снизить рыночную стоимость квартиры и затруднить её продажу.