Цены на новостройки Москвы ведут себя неожиданно — лидеры роста оказались не теми, кого ждали

Рынок новостроек Москвы переживает заметные изменения: аналитики фиксируют разную динамику цен в зависимости от класса жилья и площади квартир. Несмотря на общие тенденции роста, различные сегменты показывают неодинаковые результаты — где-то быстрее дорожают компактные форматы, а где-то, наоборот, максимальную прибавку дают просторные трёхкомнатные варианты. Это отражает глубокие изменения в структуре спроса: покупатели по-разному оценивают свои приоритеты, а девелоперы адаптируют предложения под актуальные запросы.

Основные закономерности рынка

Согласно анализу "Метриум", в высокобюджетных комплексах именно трёхкомнатные квартиры стали лидерами роста — за год их стоимость увеличилась на 28%. В то же время в массовом и премиальном сегментах сильнее всего подорожали студии и однокомнатные варианты. Это объясняется тем, что маленькие лоты остаются самым доступным форматом входа на рынок: их выбирают молодые покупатели, инвесторы и те, кто хочет приобрести недвижимость с минимальными первоначальными вложениями.

Динамика в массовом сегменте

По итогам года однокомнатные квартиры заметнее всего увеличились в стоимости: с 13 млн до 16,3 млн рублей (+25%). Компактные студии тоже выросли почти так же динамично: с 9,1 млн до 11,2 млн, что составляет +24%.

Средний бюджет покупки двухкомнатных квартир увеличился на 20% — с 18,2 млн до 21,7 млн рублей. Трёхкомнатные варианты в массовом сегменте показали умеренный рост — +18%: с 23,4 млн до 27,5 млн рублей. Это говорит о том, что основным драйвером роста в данной категории остаются компактные форматы.

Ситуация в бизнес-классе

В бизнес-сегменте лидерами роста стали студии — их средняя стоимость увеличилась на 19% (с 13,5 млн до 16,1 млн рублей). Однокомнатные квартиры выросли на 10% — с 21,1 млн до 23,2 млн.

Двухкомнатные варианты подорожали на 7% — с 31,2 млн до 33,5 млн рублей, а минимальный рост показали трёхкомнатные квартиры: всего +4% (с 45,2 млн до 46,9 млн). В этой категории спрос смещается к компактным и средним форматам, что отражает изменение модели потребления у городских жителей.

Тенденции в премиальном секторе

Самый заметный рост показали однокомнатные квартиры — +19% (от 34 млн до 40,4 млн). Студии стали дороже на 17% — с 24 млн до 28 млн рублей.

Трёхкомнатные квартиры выросли на 15% — с 81,2 млн до 93,2 млн, а двухкомнатные — на 14% (с 51,1 млн до 58,5 млн рублей).

"Рост цен на однокомнатные квартиры в премиум-классе отражает важный рыночный тренд — расширение социального профиля покупателя такой недвижимости, — комментирует коммерческий директор Regions Development, девелопера премиальных "Преображенская площадь”, Лилия Арцибашева. — Если раньше клиентами в этом сегменте были преимущественно семейные пары, то сейчас мы наблюдаем растущий спрос со стороны молодых и успешных специалистов, которые много работают, ценят свое время и хотят жить в качественной среде с высоким уровнем сервиса. Они выбирают компактные, но функциональные квартиры в престижных локациях. Широкая ценовая вилка позволяет нам удовлетворить запросы различных категорий покупателей. Для такой аудитории мы создаем наш проект "Преображенская площадь”. Стоимость однокомнатных квартир здесь варьируется от 27,3 млн до 44,7 млн рублей".

Высокобюджетный сегмент: лидеры роста

Самая впечатляющая динамика — у трёхкомнатных квартир: +28%. Здесь рост связан не только со спросом, но и со структурой предложения — увеличилась доля делюкса среди таких лотов, что подтолкнуло средний бюджет с 280,3 млн до 359,6 млн рублей.

Следом идут двухкомнатные варианты (+23%): с 209,9 млн до 257,2 млн рублей.

Однокомнатные лоты прибавили 22% — с 125,2 млн до 152,1 млн.

Совершенно иначе повели себя студии: их средняя стоимость снизилась на 68% — с 203,3 млн до 65,2 млн. Это отражает падение интереса к формату среди обеспеченных покупателей и перераспределение спроса в пользу больших квартир.

"В высокобюджетном сегменте меняется структура спроса: все больше покупателей приобретают недвижимость для собственного проживания, а не только в качестве инвестиционного инструмента, — отмечает директор по девелопменту Rariteco, девелопера делюкс-квартала "Золотой квартал” / Quartier d'Or, Екатерина Борисова. — Такие клиенты ищут настоящее "семейное гнездо”, поэтому их внимание сосредоточено на просторных лотах, как правило, с тремя и более спальнями. Для них первостепенное значение имеют качественные характеристики будущего дома: функциональные планировки, приватность, наличие собственной инфраструктуры и безопасность. Именно на создание таких полноценных семейных резиденций мы ориентируемся при работе над проектами, в числе которых и наш "Золотой квартал” / Quartier d'Or".

Таблица "Сравнение" по сегментам

Советы шаг за шагом: как выбрать квартиру в изменившихся условиях

1. Определите цель покупки: проживание, аренда или инвестиции.

2. Учитывайте динамику сегмента — компактные квартиры растут быстрее.

3. Анализируйте стоимость квадратного метра, а не только общий бюджет.

4. Смотрите на локацию и инфраструктуру — они становятся ключевыми в премиуме и делюксе.

5. Изучайте предложения в комплексах с гибкими планировками — они сохраняют ликвидность.

Ошибка → Последствие → Альтернатива

• Ориентироваться только на класс новостройки → потеря бюджета → сравнивайте динамику форматов.
• Выбирать слишком компактный лот для долгого проживания → дискомфорт → рассмотрите евро-планировки.
• Не учитывать структуру спроса в премиуме → низкая ликвидность → выбирайте форматы, востребованные сейчас.

А что если рынок замедлится?

Даже при возможной корректировке цен структура спроса вряд ли резко изменится: компактные лоты останутся популярными среди молодых покупателей, а трёхкомнатные — среди обеспеченных семейных клиентов. В высокобюджетном сегменте упор продолжат делать на просторные резиденции, соответствующие образу жизни и уровню комфорта покупателей.

Таблица "Плюсы и минусы" разных форматов жилья

FAQ

Почему студии подорожали не во всех сегментах?
В высокобюджетной нише спрос сместился к большим форматам — это показало резкое падение стоимости студий.

Стоит ли сейчас покупать однокомнатную квартиру?
Да, этот формат остаётся самым ликвидным и демонстрирует устойчивый рост во многих сегментах.

Как определить перспективность объекта?
Смотрите на девелопера, транспортную доступность, инфраструктуру и планировочные решения.

Мифы и правда

• Миф: большие квартиры всегда растут в цене быстрее. Правда: в большинстве сегментов лидируют компактные лоты.
• Миф: студии — идеальная инвестиция всегда. Правда: в делюксе они теряют актуальность.
• Миф: премиум — это только про большой метраж. Правда: спрос молодых специалистов выводит на первый план компактные форматы.

Сон и психология

Выбор квартиры всегда сопровождается эмоциональными переживаниями. Пространство влияет на ощущение безопасности и стабильности, поэтому многим важно выбирать формат, который соответствует образу жизни. Простор помогает расслабиться, а компактность — избавляться от лишнего и структурировать быт.

Три интересных факта

• Наибольшая ценовая вилка — в премиальном сегменте: спрос формируют разные возрастные группы.
• В массовом сегменте наибольший рост цены впервые за долгое время показали студии.
• Снижение стоимости студий в делюксе — редкий для рынка случай, связанный с перераспределением спроса.

Исторический контекст

В начале 2010-х рынок массово предпочитал однокомнатные квартиры.

Затем на фоне урбанистических изменений вырос интерес к студиям.

Сегодня тренд переходит к функциональным большим лотам в высоких сегментах.